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购房面积“膨胀”或“缩水”,如何维权?
作者:南京绿安居验房律师  时间:2014-2-18 21:30:20  阅读:10611次

  商品房买卖中,因楼盘规划变更、公摊面积调整以及测量误差等原因,经常会出现开发商交付使用的商品房面积与买卖合同约定面积不符的情形。越秀法院民三庭李昇毅法官提醒市民:所购商品房出现面积差异,可通过法律途径维权,如何维权则视具体情况而定。

  合同有约定的,按照约定处理。建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积,根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定,“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式”,所以开发商提供的合同文本多数会包含如何解决面积差异的条款,一般会明示房屋面积最终“以房管部门核定面积为准”,对是以“建筑面积”还是“套内建筑面积”进行结算以及如何“多退少补”作出明确约定,并约定当面积差异达到一定程度时购房人有权“退房”等,合同约定明确的,购房人维权则直接依据相应合同条款处理即可。

  合同没有约定或者约定不明确的,应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。归纳而言,确定的原则包括:

  1.购房人能否解除合同。面积误差比在3%以内(含3%),购房人无权解除合同;面积误差比超出3%,购房人则有权解除合同,开发商应返还已付购房款及利息。需说明的是,在后一种情形,购房人对是否解除合同具有选择权,即购房人同意继续履约亦可,可视自身情况决定。

  2.购房款如何结算。合同继续履行的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款按合同约定的计价面积单价据实结算,即“多退少补”;房屋实际面积大于合同约定面积的,超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归购房人;房屋实际面积小于合同约定面积的,超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房人。

  李法官提醒,因上述规定对开发商具有一定的惩戒性质,实践中,部分开发商为“避重就轻”,利用“约定优先于法定”的处理原则,会在提供的合同范本约定相对较轻的违约责任。因此,购房人在签订买卖合同时应注意审查处理面积差异的合同条款是否合理。另需注意的是,上述法律规定仅用于规范商品房买卖,不适用于二手房交易。二手房面积差异纠纷,则主要是依据双方合同约定以及公平合理原则处理。

 
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