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关于买卖不破租赁的相关情况
作者:绿安居验房律师  时间:2014-1-17 22:50:01  阅读:11803次

轻人置业安家,往往是从租房到买房循序渐进。在这一过程中,您很有可能接触到买卖不破租赁这个词汇,令很多人疑惑不解,不知道什么叫买卖不破租赁,买卖不破租赁怎么用,如何操作?主张自己的权利,就要知道这些法律名词的含义。对此,本文将一一作答。

一、什么叫买卖不破租赁

买卖不破租赁什么意思?德国由于二战后居住房屋紧张,为保护居住人的利益而创设了“买卖不破租赁”的法律规定,以后一些国家也将“买卖不破租赁”作为自己的法律,我国就是如此。应该说,租赁合同由于其准物权的特性,“买卖不破租赁”有其一定的法理基础。

买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

二、买卖不破租赁怎么用、如何操作

“买卖不破租赁”的适用是否要求租赁合同登记?一般来说,未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。

在保护承租人权利的同时,也应当考虑保护房屋买受人的权利,两者的权利在法律上是平等的。

当租赁合同未予登记,或者买受人不知道系争房屋租赁事实的,相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由,对抗买受人对房屋处分的权利,不能要求房屋租赁合同继续履行。

同时,出卖人未向买受人告知租赁事实,导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的,应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。

案情简介

曾先生在选购了一套二手房时,被前业主告知该房产已经有人承租,租期尚有九个多月才到期,曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离,于是于前业主签订了合同并办理了过户手续,但是,在与承租人交涉限期搬离的过程中,承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租,并指责前业主和曾先生没有尊重其 “优先购买权”,其有权主张曾先生的房屋买卖行为无效。这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题,承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语,具体解释为租赁房屋发生转移的场合,承租人对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,买受人方才可以行使完整所有权。

对此,我国法律有明确的规定:《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

法理分析

由此可见,在该案例中,承租人提出要求继续租赁的要求是合法的,承租人的利益应该受到法律的保护,曾先生无权要求承租人限期搬离,但是有权要求承租人支付租金,因为,曾先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。另外,如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话,根据2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定,承租人可以向人民法院起诉请求损害赔偿,但是不得请求人民法院确认出租人与第三人之间的买卖合同无效。建议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租,如果出租,租赁期限是否快到期,避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。

三、不适用买卖不破租赁的情况有哪些?

出于日常生活的需要以及对财产性质的考量,并非所有的情况都能使用买卖不破租赁,不适用不破租赁的情况有:

(一)租赁物是动产的。因为动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外,如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则,则不利于财产的流通,不利于充分发挥财产的效用。

(二)先抵押后出租的。根据法律的规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

(三)被查封后出租的。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由承租人自己承担。

(四)租赁物为破产财产,且在破产处理过程中。破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般不适用“买卖不破租赁”原则。

 
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