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如何看懂沙盘选房买房
作者:绿安居验房律师  时间:2013-12-31 20:25:33  阅读:12502次

“去售楼部,面对着形形色色的沙盘,到底看啥名堂?”比起许多经验丰富的业主,首次置业的“刚需们”还真有不少人持这样的疑问。小编整理了多位购房专家、“骨灰级”业主以及资深网友的建议,为刚需一族们支招。

到售楼部看房时需要询问的是最基本的事项,即:是正规商品房吗?有五证吗?开发商名称是什么?期房什么时候能入住?价格几何?有什么优惠?首付是多少?贷款需要多少长时间?如何供暖?有哪些税费?公摊是多少?容积率是多少?房子有装修吗?物业是谁?最后还要补充了两点:有宣传材料吗?能带走一份吗?

但购房专家认为,除了这些基本问题之外,到售楼部看房的购房者还需亲自体会,善于运用自己的视觉、触觉、感觉去分辨楼盘是否适合自己。

买房第一步如何看懂沙盘规划 谨防沙盘五条潜规则

看房途中了解地段交通状况

看房途中要对沿途设施建立感性认识,通过行车、行人情况了解沿途的繁华程度和人员状况构成。更重要的是可以看出政府对这一区域内市政建设的投资力度。

看售楼部判断开发商类型

到了售楼部不要急于进去,先看看售楼部的施工质量,材料、地段交通等;进售楼部先感觉一下大厅的整体氛围,看看设施设备,装修装饰细节等。了解了开发商的类型和层次,对于一两年后建造出来的房子也就有了一个比较感性的认识。

看沙盘了解策划师风格

在我国,开发商在沙盘上倾注了大量心血,提前展现楼盘魅力。购房者的类型不同,对“魅力”的理解也不同。策划师一般是把购房者分为浪漫生活型、知识生活型以及介于这两者之间的实用生活型来设计沙盘。所以看房前先给自己做一个定位,在看房时对于策划师的风格就有了判断标准。沙盘模型可以直观地看到房屋的朝向、在小区的位置、是否临街等。

看样板间了解设计师水平

怎样通过样板间看设计师的水平呢?看洗手间,洗手间区域虽小但功能要求复杂,是设计师的水平所在。没有局部设计功底的设计师所设计的房子会给你的生活带来无法弥补的烦恼。

看楼层平面图判断养房费用

看楼层平面图,除了关心户型、朝向、楼层、采光外,还需要重视几户合用一部电梯等细节问题,因为不到10年电梯就面临大修或更换,如果购房前不算清账,电梯一出毛病邻里纠纷就会出现,这是谁也无法回避的问题。
沙盘上最重要的桥不见了

俞先生的新房正在建设中,可他最近却忙着维权,起因是楼盘沙盘上的一座桥不见了。

“实地看过,周边比较过,上网查过,没想到最后还是败给了沙盘。”说到房子,俞先生一脸疲惫。俞先生在去年10月份购买了城北某楼盘。当时开发商力推的是6、7、8三幢楼。

“我去现场看过,说实话这批房子位置不太好,两边沿马路,户型我也不是很喜欢。”俞先生说,在售楼处看沙盘时发现,这三幢楼和二期之间有一座小桥。销售员说,通过这座桥,俞先生可以很轻松地从沿马路的房子到达环境更好一些的二期,还可以享受二期的配套,生活会非常便利。

“正因为沙盘上的这一眼,我最后下了单。”俞先生说,这两天他去看小区建设进展,发现沙盘上的这座桥,在小区内部根本找不到。“如果没有这桥,这三幢房子就完全独立,内部没有配套,没有景观,如果当时没有沙盘上的那座桥,我根本不会买这样的房子。”俞先生说,自己生性谨慎,没想到最后在买房子的大事上,败给了一个沙盘。

记者随后找到了该楼盘的售楼处,销售人员表示,这座桥属于二期规划,沙盘是一期推出前就做好的。可现在二期规划未能全部通过,有关部门不同意在河道上建造这样一座桥,“我们也正积极和有关部门协商,希望能尽量方便业主生活通行。不过目前协商不是很顺利。有可能就不造了。不过沙盘本来就是一个参考,主要还是看合同的,合同上并没有写到这座桥。”

除了俞先生,盛女士也因为楼盘沙盘,和开发商闹得不可开交。盛女士购买的房子是靠近机场的某楼盘,就要交付了。最近盛女士跑到现场一看,傻眼了。

“我看沙盘的时候,外立面的颜色是红棕色,灯光一打,流光溢彩,非常奢华高雅。可现在,楼盘外立面是偏黄色的,看上去沉闷老土。原本以为是高端豪宅,现在一看,简直不敢恭维。”盛女士说,当初就是看了沙盘很满意才买的房,没想到实际出来和沙盘上的效果差了十万八千里,“开发商说,沙盘只是一个参考,合同里也没有写清楚外立面颜色,我现在想维权也找不到法律依据啊。”

沙盘制作中不为人知的行规

所谓沙盘,其实就是小区楼盘模型。现在每一个售楼部都会在售楼大厅摆放沙盘,包括小区规划的总体沙盘和部分户型沙盘。

王先生是杭州某知名沙盘制作公司总经理,旗下有100多名工人,制作楼盘沙盘10多年。杭州绿城、金地、中海、万科等大型房企的沙盘,大都由王先生的公司承包制作。

刘先生是上海某家大型模型公司的经理,专门负责制作楼盘沙盘。接手的工作从新疆到海南,几乎跑遍全中国。最近这段时间,他一直在开拓杭州市场,“杭州现在做沙盘的公司有数百家,还有不少是单枪匹马干的,像包工头一样,来活了招一批人干,做好了就散。杭州房地产开发红火,沙盘制作就竞争激烈了。”

对于沙盘内的那些猫腻,两位经理可以说是再清楚不过。他们整理了五条沙盘制作中的潜规则。

一、调低楼高、调大楼间距

“调低楼高、调大楼间距,已经是不成文的基本规矩了。”王先生说,刚开始做这行时,他还会按照实际比例操作,可每次上交都会被退回重做,改的主要是这两个问题,“现在不用开发商说,我们也会自动调整放宽楼间距了。还有小区道路,也比实际图纸放宽2厘米,由于我们一般人观看模型是俯瞰的角度,而观看现场是平视或仰视角度。因此,沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多,同时也会给人高绿化率的感觉。”

二、消失的不利因素

刘先生说,沙盘是要严格按照实际图纸制作的。可有些设备设施,就算图纸上有,他们也会主动忽视。“垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等,肯定不能出现在沙盘上。如果我把这些都做进沙盘,那开发商会直接把我们公司从合作名单上剔除。”

刘先生说,前年有一次制作沙盘时,他们为了增加生活气息,将图纸上的垃圾房做了出来,还摆放了几个小人在丢垃圾的样子。结果开发商看了,二话不说,不仅拒收了这个沙盘,还直接和他们断绝了合作关系,至今没有再合作过。

三、暧昧的距离

配套设施的安放,也是沙盘制作的一个猫腻点。例如王先生手头正在制作的田园板块一个楼盘沙盘,按照开发商要求,特别点出了西湖、武林门等市中心区域位置,“这些区域安放有讲究,不能离得太远,但也不能太近。最好是三个手掌的距离,这样一眼扫过,这些区域就会有在同一板块的视觉差。”

还有学校,如果楼盘周边有学校,必须安放在楼盘最近的距离,“马路全部要缩窄,最好做成一条小道,要显得楼盘与学校其实是一体的。学校也要做得特别漂亮,要像重点学校的样子。”王先生说,其实这个楼盘的学区根本还没有确定。

四、宽敞明亮的户型

还有一些户型沙盘,也有讲究。“做户型沙盘,窗户都会放宽些,显得窗明几净。有些户型差的,就会缩短走廊长度,放宽进深,特别是一些南北通透的套型,虽然实际上窗外是北侧房屋的通道,但我们也不能做出来,还要弄点绿化上去。”

“再比如土黄色的外立面,我们会在楼的模型里放上些红色的小灯泡,这样看起来有红棕色的感觉,更高雅些。和水系里放蓝色的灯光,看起来晶莹剔透。”刘先生说,盛女士看到的楼盘外观颜色,可能就是这么来的。

五、不确定的规划

“还有就是楼盘还没通过的规划,或者一期通过,二期还没有的,我们都会先做到沙盘上,尽量显示最完美的楼盘状态。”就像俞先生遇到的情况,就是二期规划的桥还未通过审批,但是模型先做好了。开发商自然会把最理想的规划放在了沙盘之中,“最后这些规划设计能不能实现,就要靠购房者自己去和售房人员确定了。”

“沙盘陷阱”要维权最好结合其他证据

王先生说,沙盘上其实有句非常重要的话,非常小,一般隐藏在沙盘角落,“本沙盘只是示意,仅提供参考,具体以规划图为准”。

浙江浙元律师事务所副主任张轶群律师表示,这句很小的“沙盘仅供参考”,基本是行规,除非沙盘与实际楼盘在规划上相差太大,比如该标的楼栋没有,或改变规划后而沙盘未重做等,否则很难追究开发商虚假宣传或欺诈销售的法律责任。

按相关部门的要求,开发商使用模型时,必须注明模型或效果图等字样。开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读有效,楼盘外的则无效,也可以不涉及。

张轶群律师提醒,要保护自身合法权益,就应在购房前主动、积极了解相关情况,看沙盘不如多问实际数据,多做实地考察。并尽量将预售合同内容约定得详细些,特别是要将会影响自己购买这套房屋的因素写入合同。

此外,购房者还可以直接到规划局查规划图,将沙盘设施与规划图一一对应,“被隐身”的公共设施也一目了然。还可以考察道路、绿化带、公园、湖泊等是否真实存在。

此前北京一位张女士购房时,从沙盘看,小区外侧的裙楼是一样高的,等交房时,拐角的部分比其他地方的裙楼高了2米左右,刚好挡住了位于小区里侧的她的房子视野。原来从她家的阳台看出去,可以看到对面的广场,当时也是因为这个才买的,现在恰好被挡住了。

最后张女士和开发商对簿公堂,依靠沙盘拍照、结合售房书面广告、合同等证据打赢官司。

 
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