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新版《江苏省物管条例》将施行 地下车位禁止只售不租
作者:绿安居验房律师  时间:2013-4-27 17:35:09  阅读:15373次

从5月1日起,新版《江苏省物业管理条例》将正式施行。昨天上午,江苏省人大常委会与省政府在南京联合召开贯彻条例座谈会。

这部与每个人息息相关的新规,将会给我们带来多大的影响?现代快报记者邀请江苏省人大常委会法工委副主任、《条例》制定的主要负责人刘克希,请他从新法中选择了与人们最密切相关的三个亮点给予解读。其中,涉及车位、维修资金以及业委会的这些新规,都与过去变化较大,且在全国尚属创新。现代快报记者 马乐乐

新规

关于车位

业主租车位,开发商不准说不

变化1 地下车位

只售不租将被禁止

[条文】建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。

【解读】地上满当当,地下空荡荡,这样尴尬的一幕在南京的小区中屡见不鲜。在利益驱使下,有的开发商宁愿把车位空着,也不愿意出租给业主。

刘克希指出,车位不是商品房,它只是小区的配套之一,其建设的初衷就是提供给业主使用的。如果开发商只售不租,显然与初衷相悖。

“车位只售不租是个常见的难题,明确在地方法规中禁止‘只售不租’的,江苏走在了全国的前列。”

条例中指出,如果开发商坚持只售不租,将被处以10万到50万元的罚款。看上去,这个罚款只是“毛毛雨”。“不是这样的。如果被罚款之后依然不执行,那么主管部门可以继续处罚,而不是只能进行一次性处罚。”刘克希解释。

变化2 人防车位

不许卖只许租

【条文】物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。

【解读】4月底,一些开发商开始加紧了卖车位的步伐。现代快报日前报道的河西银城聚泽园小区,开发商就在不少业主的反对声中开始销售地下车位,其中就包含人防车位。人防车位一直是地下车位中的“模糊地带”,过去开发商常常以人防车位纳入开发成本为由,将车位事实上据为己有,并向业主兜售使用权。在有的小区,开发商敢于一次性收取10年甚至20年的使用权,而有的小区干脆就在卖“70年使用权”。

“人防车位在法律上所有权不明,开发商就不应该卖。”刘克希表示,新的法规出台后,开发商只准出租人防车位,并且为了平衡双方的利益,这次条例中规定租期不能超过三年,这样就杜绝了过去那种一口气收取几十年租子的情况。

关于维修资金

存定期比例抬高,小区“养老钱”增值多

变化1 不少于80%维修资金存定期

【解读】住宅专项维修资金,是小区的“养老钱”,这笔钱存放银行,如果仅凭活期利息,时间长了势必会“贬值”。刘克希称,他也关注到现代快报曾经报道的仁恒翠竹园小区的事例——原先的维修资金定期到期后,忘记转存,结果几个月“少赚”好几十万。

刘克希说,“不低于80%”的提法很新鲜,在全国也属于首次。“在立法论证过程中,很多人提出不低于80%是不是太高了,但是我结合大量的事例告诉大家,其实提高到90%以上也可以。”他说,经过调研发现,小区在需要动用专项维修资金时,一般一次使用很难超过10%,因此这笔钱当中80%的资金被锁定存定期,一般不必担心会需要应急使用。

变化2 应急维修 无须开业主大会就可动用维修资金

【解读】“无论是全国还是江苏,专项资金的使用率都不到1%,这笔钱长期沉淀,使用难是个焦点。”刘克希表示,此次条例中特别规定在几种紧急、重大的情况下,可以不遵循既有规定而直接使用,此举在全国也属于创新。

此前,现代快报曾报道,江宁文枢院小区大门口景观立柱破损,严重威胁业主人身安全,但因投票无法超过“三分之二”,一直无法动用维修资金。今后,类似于这种尴尬终于将迎刃而解。

关于业主大会与业委会

业委会成员不交物业费就得“下课”

变化1 业主代表大会与业主大会同权

【解读】每次召开业主大会,都需要挨家挨户征集签名。此次条例规定,小区可以成立“业主代表大会”,代为履行业主大会的职责,在法律上赋予了同等地位。

变化2 业委会成员搭违建、不交物业费等就可罢免

【解读】此次条例中明确规定了业委会成员的几种禁止性行为,其中搭违建、欠物业费等都是常见现象。今后,业委会成员再这样做的,就要面临“下课”。

“河西一小区喊出30万天价停车位”追踪

人防车位降价1万,业主想租不愿买

快报讯(记者 张瑜)日前,现代快报曾两次报道银城聚泽园“天价”车位销售一事,由于业主反对,车位摇号一度被阻。不过,记者了解到,现在已有不少产权车位成交;矛盾焦点主要还是集中在非产权车位,也就是人防车位。昨天,有业主称开发商表示非产权车位开卖了,降价1万元、以27万元的价格出售。但不少业主并不买账,希望在5月1日《江苏省物业管理条例》执行后再做决定,多数人表示,希望租而非买。

 
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