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开发商承诺没有兑现是否构成违约
作者:绿安居验房律师  时间:2013-1-16 19:48:12  阅读:1809次

  近日,接到读者爆料称,自己于2011年1月1日在惠州市惠阳区某花园小区买了一套房子,开发商的许多承诺并没有兑现。说好的地铁没有开通、曾经描绘美好的CBD还是一片荒芜,承诺的户口问题也没解决。这些与生活休戚相关的条件都没达到,开发商是否够长违约?

  以下是这位业主对开发商的控诉:第一、开发商承诺有地铁和高铁,地铁的竣工时间是2011年8月 ,但是直到8月5日去楼盘拍照并没有发现有通车迹象;第二、开发商承诺的是修建6车道,到现在还只修好了一车道; 第三、广告上写的是CBD,业主发现方圆300米内一片荒凉; 第四、水管修在室内让生活十分不便;第五、开发商承诺购房带户口,结果户口自己解决。

  购房者就这些问题找到了相关部门要求解决,却被打太极要求找开发商,而开发商却摆出一副“有本事你们去打官司”的蛮横摸样,让业主们苦不堪言。

  开发商的承诺或没有兑现是否构成违约?业主门可以就这些事项申请赔偿吗?

  对此,地产律师颜宇丹律师表示,要分情况进行分析。

  第一、开发商承诺有地铁和高铁,如果规划是已有的或在建的或政府已规划将来要建的,开发商该种宣传无可厚非。

  第二、所谓的修建6车道只修好了一车道,同样的道理,是已建在建还是将来的规划蓝图,只要符合其中一项,开发商这种宣传都属正常,因为这不是开发商承诺由其自行于限定的期限内修建好。

  第三、关于CBD重点看政府规划,如果该楼盘所在区域及该楼盘周边合理范围内系政府规划的中心商业区,又称中央商务区或商务中心区,也即集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店,公寓等配套设施,具备完备便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境,便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域,该楼盘是总体规划该区域为CBD,则开发商的宣传广告并无不当,购房者所称当下300米内一片荒凉,与该楼盘所在区域是否为CBD并无必然联系。

  第四、关于水管问题,要分自来水管还是排污下水管道等等,如无合同双方的特别约定,开发商按照工程设计就不属于违约行为。

  第五、关于户口问题,应当具体情况具体分析,首先要看楼盘所在地政府的相关购房入户政策,其次要看开发商在宣传中是如何就户口问题宣传的。如果说是不违反当地政府的户籍政策,仅仅系购房户自己的原因,则与开发商没有关系,如果开发商购房入户的承诺没有明确载入合同条款或合同附件,则要看开发商在广告宣传中对此问题是否具体确定,足以影响到购房人对购房合同的签订或房屋价格的确定。

  商品房的宣传广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容,比如开发商广告有多大面积带有多少个户口指标,可以入户的条件是什么等等宣传,开发商如有违反则应当承担违约责任。否则户口显然不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施,故买受人很难以此为由要求追究开发商的违约责任,除非双方对此有明确的约定。

  对此,颜宇丹律师提醒买受人,首先,买房子要货比三家,就象鲁迅先生所:“比较是抑制受骗的良方”。第二,应当根据自己的家庭、工作和生活情况,审慎地考虑选定房屋,毕竟商品房市场价值大,对自己的工作生活影响甚巨,避免因考虑不周全而造成被动,和造成不必要的经济损失。第三,买受人应具有一定的合同签定知识和选房购房的经验,必要的时候应聘请律师,对自己认为可能影响合同订立以及价格确定的开发规划范围内的房屋及相关设施,应当与开发商在合同或合同附件中做出具体明确的约定,特别是应当明确约定违约的后果是解除合同还是支付违约金、赔偿损失中的一项或多项。

 
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